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À l'intention des acheteurs

Les erreurs à éviter avant de signer une promesse d’achat

Après des mois de recherche, vous avez enfin trouvé la maison de vos rêves. Avant de vous engager dans l’une des plus importantes transactions de votre vie, voici ce que tout acheteur devrait vérifier lorsqu’il signe une promesse d’achat.

C’est quoi, une promesse d’achat ?

La promesse d’achat, c’est le moyen par lequel vous signalez au vendeur votre intention d’acquérir sa propriété à certaines conditions. C’est dans ce formulaire que vous détaillerez notamment les conditions auxquelles vous désirez acheter la propriété qui vous intéresse. C’est donc une démarche à ne pas prendre à la légère. 

 

1. LA DÉCLARATION DU VENDEUR

C’est un document très important et utile qui dresse un portrait de la propriété, de son état et de son historique. Le vendeur aura pris la peine d’y inscrire tout ce qui peut affecter la valeur de sa propriété.

2. LE CERTIFICAT DE LOCALISATION

Vous y trouverez des informations importantes : les limites légales de la propriété qui vous intéresse, les empiétements, s’il y a lieu, les droits de passage en vigueur, etc. Le certificat de localisation doit être à jour ; s’il est désuet, la banque pourrait demander au vendeur d’en produire un nouveau.

3. LES FACTURES DE RÉNOVATIONS

Non seulement elles agissent comme preuve, mais, en cas de problème, vous pourrez vous y référer. Elles vous confirmeront les travaux réalisés par le passé. 

4. L’ANCIEN RAPPORT D’INSPECTION

Bien que la remise du rapport d’inspection à l’acheteur potentiel et le fait de l’annexer à toute promesse d’achat ne soient pas obligatoires, cela constitue la meilleure pratique, selon l’OACIQ. 

5. LES RAPPORTS D’EXPERTS

En cas de doute sur les composantes (amiante, vermiculite, pyrite) de la fondation, du solage ou de l’isolation, vous pouvez demander à voir les rapports d’experts.

6. DÉLAI

Assurez-vous que le délai donné au vendeur soit réaliste. N’oubliez pas d’y inscrire les dates souhaitées pour signer l’acte de vente chez le notaire et pour la prise de possession des lieux.

7. EN RÉGION RURALE

Il est bon de demander un test d’eau (qualité et quantité) et une vérification de conformité de la fosse septique. 

 

8. LA DÉCLARATION DE COPROPRIÉTÉ

Si votre promesse d’achat concerne une copropriété, vous pouvez demander à voir la police d’assurance, les procès-verbaux des assemblées générales précédentes, tout comme les états financiers. 

9. POUR LE MULTILOGEMENT

Si le bien immobilier convoité est un multilogement, sachez que, parfois, il est difficile d’en faire la visite avant de déposer votre promesse d’achat. Il serait préférable d’y inscrire une clause conditionnelle à la visite des lieux. Vous pourrez aussi demander à voir les baux actuels des locataires ainsi que les lettres de renouvellement.

10. L’INSPECTION

Selon l’OACIQ, acheter une propriété sans faire d’inspection au préalable, c’est limiter les recours légaux de l’acheteur. Il est préférable de maintenir cette clause, au risque de voir sa promesse refusée.

Maintenant, à vous de jouer ! 

Conseils  

-Il est préférable de travailler avec un courtier immobilier pour être bien protégé. 

-Il est mieux d’obtenir une préapprobation hypothécaire avant de commencer à faire des promesses d’achat. 

-Il est conseillé de demander un délai raisonnable pour la prise de possession.   

 
 

Comment bien négocier le prix d’achat d’une maison

Le prix de la maison que vous souhaitez acheter vous semble trop élevé ? Voici les huit étapes afin de négocier à la baisse le prix demandé. 

Étape 1 : Obtenez une préapprobation hypothécaire

Non seulement vous connaîtrez le montant que vous pouvez emprunter, mais vous gagnerez aussi en crédibilité aux yeux des vendeurs. Cela sera notamment utile dans un marché compétitif, où vous aurez plus de chance que votre offre soit considérée. Mais attention : il est important de faire votre propre budget et de ne pas vous fier au maximum que la banque consent à vous prêter. 

 

Étape 2 : Analysez le marché 

Avant même de déposer une offre d’achat, vous devez connaître le secteur. Certains endroits où la demande est forte sont moins propices à la négociation. Un courtier immobilier pourra vous aider dans cette étape. 

Étape 3 : Identifiez les premiers points de négociation. 

Lorsqu’une maison vous intéresse, vous pouvez mener votre petite enquête et cibler les points qui vous aideront à négocier. Pourquoi la maison est-elle en vente ? Depuis quand est-elle sur le marché ? Le vendeur est-il pressé ? A-t-il déjà reçu des offres d’achat ? Y a-t-il des travaux à faire ? 

Étape 4 : Déposez une offre d’achat

En plus du prix que vous proposez au vendeur, votre offre d’achat peut contenir certaines clauses, notamment la condition de faire inspecter avant d’acheter. Il est important que votre offre d’achat soit envoyée par écrit. Évitez les offres verbales ou à même un courriel. Aussi, le prix offert doit refléter l’état de la maison. Si vous offrez trop peu sans justification, vous risquez de vous mettre à dos le vendeur. 

Étape 5 : Faites inspecter

L’inspection coûte environ 500 $, mais elle pourrait vous faire économiser plusieurs milliers de dollars, en plus de vous informer sur de possibles défauts que vous n’auriez pas vus au premier coup d’œil. L’inspecteur vous fournira un rapport d’inspection détaillé qui pourra vous servir d’argument de négociation. 

Étape 6 : Identifiez de nouveaux éléments de négociations

Avec le rapport d’inspection en main, vous disposez peut-être de nouveaux arguments de négociation. Y a-t-il des travaux dispendieux à faire ? Certains peuvent-ils être faits par le vendeur ?

 

Étape 7 : Écoutez beaucoup et parlez peu

Tout au long de vos négociations, il ne faut pas avoir peur de garder le silence. C’est une bonne manière de faire parler un vendeur. Selon mon expérience, la meilleure approche est d’écouter 80 % du temps pour ne parler que les 20 % restants. 

Étape 8 : Laissez le temps faire son œuvre 

Si vous êtes pressé d’acheter, ne le laissez pas paraître. Le vendeur doit percevoir que vous avez tout votre temps. S’il refuse votre offre, mais que les semaines s’étirent et que la maison ne se vend pas, il pourrait éventuellement revenir sur sa décision. C’est ce qui arrive dans beaucoup de cas.   

Coûts inattendus de l’acheteur d’une maison

Les acheteurs d’une première maison savent qu’ils se préparent à un acompte, mais ce n’est pas le seul coût à considérer lors de l’achat de votre première maison. Les coûts d’achat d’une maison peuvent s’accumuler rapidement – et souvent étonnamment – il est donc important de connaître et de s’y préparer avant de signer sur la ligne pointillée.

Les sept coûts suivants surprennent souvent les acheteurs d’une première maison – mais seulement si vous n’êtes pas prêt pour eux.

Avant toute chose, il faut vous préparer aux frais de déménagement, qu’ils soient résidentiels ou commerciaux, afin de ne pas budgetter au-delà des choses nécessaires dont vous avez besoin : avant tout- déménager votre lit, vos meubles, table a manger et autres affaires personnelles.

1. Les dépôts

L’argent sérieux agit comme un dépôt sur votre demande d’achat d’une maison. Il indique au vendeur que vous êtes un acheteur engagé et digne de confiance. Si le contrat est conclu, l’argent sera affecté à l’acompte et aux frais de clôture. Et si le contrat ne passe pas, il y a beaucoup d’éventualités en place pour s’assurer que vous récupérerez l’argent. Le simple fait de décider que vous n’êtes plus intéressé par la maison ne constitue probablement pas une raison légitime de renoncer à votre contrat. Par conséquent, examinez soigneusement tous les contrats avant de déposer de l’argent sérieux. Ces frais s’ajoutent aux frais de déménagement et doivent être calculés.

Astuce: Vous devriez garder entre 1 et 2% du prix d’achat total sous forme d’argent sérieux. Cela aidera à accélérer le traitement de votre demande, un facteur important puisque le marché du logement devient plus concurrentiel pour les acheteurs.

2. Évaluations et inspections

Vous ne pouvez pas éviter les évaluations et les inspections, et vous ne devriez pas le vouloir. Les évaluations garantissent un prix demandé précis, offrant une certaine protection à vous et à votre établissement de crédit. Les acheteurs sont généralement responsables de l’évaluation – souvent autant que plusieurs centaines de dollars – mais vous pouvez être en mesure de négocier ces coûts avec le vendeur.

Inspections à la maison sont séparés du processus d’évaluation et offrent une sécurité supplémentaire pour les acheteurs de maison. Ils peuvent prévenir des surprises inattendues comme une infestation de termites ou des tuyaux qui fuient. Comme ces problèmes peuvent influencer votre décision d’achat et vous donner un pouvoir de négociation, vous voudrez en savoir plus avant de conclure. Dans certains cas, vous pouvez demander au vendeur de répondre aux préoccupations avant de conclure ou de négocier pour obtenir un meilleur prix. L’acheteur paie généralement pour l’inspection de la maison dans le cadre des coûts de clôture.

Conseil: Si vous le pouvez, assistez à l’inspection de la maison afin de comprendre les problèmes aussi complètement que possible avant d’essayer de négocier les conditions de votre contrat.

3. Assurance

L’assurance peut être compliquée, mais vous pouvez la diviser grossièrement en trois catégories: l’assurance habitation, l’assurance hypothécaire et l’assurance complémentaire. Chaque propriétaire a besoin d’une assurance habitation. Il aide à payer pour les réparations ou la reconstruction de la maison, couvre les effets personnels et vous protège contre les réclamations en responsabilité. De nombreux établissements de crédit vous demandera d’acheter une assurance habitation – et de payer pour une année de couverture – avant d’approuver votre prêt.

Si vous pouvez déposer plus de 20 pour cent sur une maison, votre établissement de crédit ne vous demandera probablement pas d’acheter une assurance hypothécaire. Si vous devez souscrire une assurance hypothécaire, les frais seront ajoutés à vos versements hypothécaires mensuels, à vos frais de clôture ou aux deux.

Vous n’avez pas besoin d’acheter une assurance supplémentaire, mais ce peut être une bonne idée si vous vivez dans une zone inondable ou sujette aux tremblements de terre, car ceux-ci ne sont généralement pas couverts par les polices d’assurance habitation standard. N’oubliez pas également de travailler avec une équipe de déménageurs qui possède elle-même une bonne assurance pour assurer vos biens !

Astuce: Travaillez avec un agent d’assurance pour obtenir les meilleurs taux sur tous vos besoins d’assurance. Vous pourriez être en mesure d’annuler votre assurance hypothécaire après avoir remboursé une partie de votre prêt.

4. Frais d’entiercement et comptes

Les agents d’entiercement – souvent des avocats ou des représentants de sociétés de titres – servent de tiers indépendant pour s’assurer que les procédures de clôture se passent bien et que tout le monde soit payé. Malheureusement pour les acheteurs de maison, cela signifie que l’agent d’entiercement doit également être payé. Les frais d’entiercement sont généralement répartis entre les acheteurs et les vendeurs.

Séparer des frais d’entiercement, votre institution de crédit peut exiger un compte séquestre pour payer vos impôts fonciers et d’assurance. Ce compte garantit que ces frais sont payés à temps, c’est pourquoi de nombreux prêteurs exigent le compte. L’établissement de crédit estimera les coûts annuels de votre assurance et de vos impôts, divisera le total annuel estimé en paiements mensuels et inclura ces coûts dans votre paiement hypothécaire mensuel.

À la fin de l’année, votre prêteur ajustera le montant en fonction des taxes et des factures d’assurance réelles. Si vous avez payé trop, vous recevrez un remboursement; Si vous n’avez pas payé assez, les paiements seront généralement étalés sur l’année suivante. Si vous décidez de vous passer du compte d’entiercement, vous serez responsable des deux paiements vous-même.

Conseil: Les taxes foncières peuvent être une surprise désagréable, alors faites des recherches avant de vous engager dans un achat. Un agent immobilier agréé peut aider avec le travail.

5. Utilitaires

Si vous louez une maison ou un appartement auparavant, vous devrez peut-être payer des frais de connexion pour l’électricité ou le gaz. Lorsque vous êtes propriétaire de votre maison, vous devrez payer les frais d’installation et les factures mensuelles pour chaque service public – électricité, gaz, eau, eaux usées, ordures, recyclage, télévision et Internet. Les compagnies de services publics vérifieront vos antécédents de crédit et pourraient vous demander de payer un dépôt ou d’obtenir une lettre de garantie de quelqu’un qui accepte de payer vos factures si vous ne le pouvez pas.

Astuce: Parlez avec vos nouveaux voisins de qui ils achètent des services publics. Certains endroits n’ont qu’un seul fournisseur d’eau et de gaz, mais si vous vivez dans un endroit avec plusieurs fournisseurs, vous devriez comparer les tarifs pour obtenir le meilleur.

6. Améliorations résidentielles, entretien et réparations

Même si les vendeurs à domicile couvrent des réparations majeures, comme un problème de base, vous pouvez toujours vous retrouver avec les frais d’un nouveau système de CVC, toit, ou chauffe-eau après la fermeture. D’autres dépenses seront auto-infligées, bien sûr, comme des améliorations cosmétiques pour les armoires, les planchers ou les murs. Et si votre nouvelle maison a une cour, vous aurez besoin d’acheter une tondeuse à gazon et un weedeater ou d’embaucher un service de pelouse et d’aménagement paysager, aussi.

Astuce: Faites une liste d’améliorations et catégorisez-les par besoin. Un nouveau système de CVC peut être essentiel, tandis que les armoires et autres améliorations cosmétiques peuvent attendre jusqu’à l’année prochaine. Si vous priorisez les réparations, vous pouvez garder les coûts bas, sans parler de récupérer certains des investissements si vous vendez la maison plus tard.

7. Meubles et électroménagers

Ne vous attendez pas à ce que votre nouvelle maison soit équipée de tous les appareils que vous avez vus à l’intérieur. Chaque marché est différent, mais vous aurez envie de discuter de tous les appareils avec votre vendeur pour vous assurer que vous êtes clair sur ce qui vient avec la maison et ce qui ne fonctionne pas. Au minimum, vous devrez probablement acheter une nouvelle laveuse et sécheuse, sinon un réfrigérateur et une cuisinière. Des choses comme les ventilateurs de plafond, les luminaires et les climatiseurs – appareils que vous pourriez considérer comme «fixes» – ne seront pas nécessairement là pour vous lorsque vous emménagerez à moins qu’ils ne fassent explicitement partie du contrat.Pensez a faire tout déménager par votre équipe de déménagement lors du grand jour !

Astuce: Comme pour les réparations, vous devez donner la priorité aux meubles et aux appareils ménagers en fonction des besoins. Si vous achetez des appareils éconergétiques, gardez les reçus. Vous pouvez souvent réclamer les dépenses dans votre déclaration de revenus.